Cos’è la conformità urbanistica-edilizia? Cos’e la conformità catastale?

CONFORMITA’ URBANISTICA-EDILIZIA: è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati in tutta la storia costruttiva dell’edificio.

CONFORMITA’ CATASTALE: si tratta della corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare ed i relativi dati catastali nonchè della corrispondente planimetria

A COSA SERVE LA VERIFICA: a riscontrare la presenza o meno di abusi o difformità che potrebbero ritardare la presentazione di pratiche edilizie, rendere nulli gli atti notarili e/o aprire la strada a possibili contenziosi.

QUANDO VA VERIFICATA: prima di ogni intervento edilizio, prima di avanzare una richiesta di mutuo ponendo a garanzia lo stesso immobile, prima di un’eventuale cessione.

COME SI VERIFICA LA CONFORMITA’ URBANISTICA-EDILIZIA: mediante sopralluogo è necessario confrontare lo stato di fatto con lo stato legittimato e quindi quanto riportato nel progetto assentito e depositato presso l’archivio comunale.

COME SI CERIFICA LA CONFORMITA’ CATASTALE: anche la verifica catastale si basa sul confronto tra il reale stato di fatto e lo stato legittimo catastale, coincidente in questo caso con la rappresentazione della planimetria catastale più recente.

Possibili situazioni post-verifica:

Verifiche con esito positivo - l'unità immobiliare oggetto di verifica risulta conforme dal punto di vista sia edilizio che catastale.

Conseguenze:	• possibile compravendita
	• possibile messa a garanzia per il rilascio di un mutuo/finanziamento
	• possibile presentazione di richiesta di autorizzazione per intervento edilizio

Verifiche con esito negativo – l’unità immobiliare oggetto di verifica presenta difformità rispetto lo stato assentito e quindi sono presenti opere realizzate in difformità al titolo abilitativo o in assenza dello stesso.

Conseguenze:	• bene non compravendibile;
	• bene non utilizzabile ai fini del rilascio di un mutuo/finanziamento
	• bene su quale è possibile intervenire solo con lavori di manutenzione

In questi casi, è necessario regolarizzare la situazione presentando specifiche pratiche edilizie di “sanatoria”, da valutarsi caso pere caso, in funzione del tipo di “difformità/abuso” e dei vincoli edilizio-urbanistici specifici della zona e dell’immobile stesso.

 

Cos’è la sanatoria edilizia?

Il Permesso di costruire in sanatoria, è disciplinato dal Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/01 art. 36, Accertamento di conformità), e si può chiedere per interventi eseguiti in assenza di permesso o in difformità da esso, ma normalmente assentibili.

Requisito fondamentale è che sussista la cosiddetta doppia conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’abuso che al momento della richiesta di sanatoria.

Naturalmente per aver realizzato degli interventi privi di autorizzazione bisognerà corrispondere una sanzione pecuniaria

Quando la difformità o l’abuso non è sanabile si provvede alla rimessa in pristino. Nel caso in cui sia necessario demolire quanto realizzato in difformità e non sia possibile farlo senza compromettere quanto realizzato regolarmente, è possibile avvalersi della fiscalizzazione.

 

Cos’è la fiscalizzazione dell’illecito edilizio?

Gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal titolo abilitativo all'intervento edilizio devono essere rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell'abuso.

Se però risulta impossibile demolire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, l'articolo 34 del Decreto del Presidente della Repubblica 06/06/2001, n. 380 prevede la facoltà di avvalersi della cosiddetta fiscalizzazione dell'illecito edilizio.

La fiscalizzazione dell'illecito edilizio consiste nell'applicare una sanzione pecuniaria:

• per gli immobili ad uso residenziale, pari al doppio del costo di produzione della parte di opera realizzata in difformità
• per gli immobili ad uso diverso da quello residenziale, pari al doppio del valore venale determinato a cura dell'Agenzia delle Entrate.

La fiscalizzazione dell'illecito edilizio è limitata esclusivamente agli interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo abilitativo all'intervento edilizio e non si applica agli interventi eseguiti in assenza del titolo abilitativo, in totale difformità o con variazioni essenziali, per i quali si applica la procedura dettata dall'articolo 31 del Decreto del Presidente della Repubblica 06/06/2001, n.380. Non equivale inoltre ad una sanatoria dell'abuso edilizio in quanto non determina una regolarizzazione dell'illecito e non autorizza il completamento delle opere che vengono tollerate, nello stato in cui si trovano, solo in funzione della conservazione di quelle realizzate legittimamente

Nel caso in cui le difformità riguardino edifici siti in aree vincolate, la sanatoria sarà subordinata all’acquisizione di un parere positivo rispetto la compatibilità paesaggistica.

 

Cos’è l’accertamento della compatibilità paesaggistica?

Al fine di regolarizzare opere già eseguite, in assenza di autorizzazione paesaggistica o in difformità, può essere richiesto l'Accertamento di compatibilità ambientale (Decreto Legislativo n.42 del 22.01.2004, art. 181, comma 1 quater e art. 167, commi 4 e 5).

- La richiesta di parere va presentata al Comune che la inoltrerà alla Soprintendenza e il provvedimento, una volta rilasciato, sarà vincolante, immediatamente efficace e non avrà scadenza.

Possono essere sanate esclusivamente le opere che rientrano in uno dei seguenti casi:

A) lavori che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati;

B) impiego di materiali in difformità dall’autorizzazione paesaggistica;

C) lavori comunque configurabili quali interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ai sensi dell’articolo 3 del DPR n. 380/2001.

- Il richiedente è tenuto al pagamento di una sanzione

In caso di rigetto della domanda il trasgressore è tenuto alla rimessione in pristino a proprie spese.